Rechten en plichten van opdrachtgever & aannemer tijdens een bouwproject
Bij een bouwproject wordt veel vastgelegd. Wat de aannemer moet bouwen, welke werkzaamheden daarbij horen, welke kwaliteit is afgesproken en wat het werk kost, staat meestal in een overeenkomst. Daaraan liggen zaken als een offerte, technische omschrijving, tekeningen en andere contractstukken ten grondslag.
Daarmee lijkt vooral duidelijk wat er van de aannemer wordt verwacht.
Maar weet u ook wat uw aannemer tijdens het bouwproject redelijkerwijs van u als opdrachtgever mag verwachten?
De rechten en plichten van opdrachtgever en aannemer gelden gedurende het hele bouwproject. Juist wanneer keuzes, wijzigingen, meerwerk of vertraging tot discussie leiden, wordt duidelijk hoe belangrijk die wederzijdse verantwoordelijkheden zijn.
Rechten en plichten van opdrachtgever en aannemer werken twee kanten op
Een aannemingsovereenkomst bevat niet alleen verplichtingen voor de aannemer.
De aannemer moet het overeengekomen werk uitvoeren. Daartegenover staat onder andere dat de opdrachtgever betaalt, noodzakelijke informatie verstrekt, keuzes maakt en zijn medewerking verleent wanneer die voor de uitvoering nodig is.
De verplichtingen van de aannemer zijn meestal duidelijk zichtbaar in tekeningen, offertes en technische omschrijvingen.
De rol van de opdrachtgever is vaak minder uitgebreid beschreven, terwijl zijn beslissingen en handelen grote invloed kunnen hebben op planning, kosten en voortgang.
Wat mag u van uw aannemer verlangen?
In de basis mag u verwachten dat uw aannemer het werk uitvoert zoals dat is overeengekomen.
Dat betekent onder andere dat hij:
-
het afgesproken werk uitvoert;
-
overeengekomen materialen en uitvoeringswijzen toepast;
-
de afgesproken kwaliteit levert;
-
belangrijke problemen en afwijkingen meldt;
-
waarschuwt wanneer hij relevante fouten of risico's in de opdracht ontdekt;
-
gebreken op een correcte manier behandelt;
-
het werk volgens de gemaakte afspraken oplevert.
Een afwijking of vertraging betekent echter niet automatisch dat de aannemer tekortschiet.
Er moet altijd worden gekeken naar de oorzaak, de gemaakte afspraken en naar de vraag wie voor die oorzaak verantwoordelijk is.
Wat mag uw aannemer van u verwachten?
Ook de aannemer heeft rechten.
Hij mag onder andere verwachten dat u:
-
afgesproken betalingen verricht;
-
noodzakelijke informatie verstrekt;
-
tijdig keuzes en beslissingen maakt;
-
duidelijk bent over wijzigingen;
-
hem in staat stelt zijn werkzaamheden uit te voeren;
-
niet op een manier ingrijpt waardoor verantwoordelijkheden onduidelijk worden;
-
hem een redelijke mogelijkheid geeft om een mogelijk gebrek zelf te beoordelen en waar nodig te herstellen.
Dat laatste wordt in de praktijk gemakkelijk onderschat.
U bent opdrachtgever, maar dat betekent niet dat iedere beslissing, vertraging of wijziging automatisch voor rekening en risico van de aannemer komt.
Ook uw keuzes kunnen gevolgen hebben
Tijdens een groot bouwproject moeten voortdurend beslissingen worden genomen.
Materialen worden gekozen.
Tekeningen worden beoordeeld.
Installaties worden afgestemd.
Wijzigingen worden besproken.
Keuzes moeten soms vóór een bepaalde datum worden gemaakt.
Wanneer een noodzakelijke beslissing uitblijft, kan dat gevolgen hebben voor de planning of kosten.
Dat betekent niet dat iedere vertraging de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever is. Wel betekent het dat goed opdrachtgeverschap onderdeel is van een goed bouwproces.
Daarom is niet alleen deze vraag relevant:
“Doet mijn aannemer wat hij heeft afgesproken?”
Maar ook:
“Geef ik mijn aannemer de informatie en beslissingen die hij nodig heeft om dat te kunnen doen?”
[Lees meer over de verantwoordelijkheden en keuzes van een opdrachtgever tijdens een bouwproject →]
Meerwerk is niet altijd zo eenvoudig als het lijkt
Meerwerk is een veelvoorkomende bron van discussie.
Soms blijkt tijdens de uitvoering extra werk technisch noodzakelijk. In andere gevallen verandert de opdrachtgever zelf de oorspronkelijke opdracht, bijvoorbeeld door een andere indeling, materiaalkeuze of installatie te wensen.
Dat zijn verschillende situaties.
Dat u opdrachtgever bent, betekent bovendien niet automatisch dat u onbeperkt extra werkzaamheden kunt verlangen zonder gevolgen voor prijs of planning.
Andersom kan een aannemer ook niet zonder duidelijke grond iedere extra werkzaamheid als meerwerk factureren.
Bij discussie zijn daarom vooral drie vragen belangrijk:
Was dit onderdeel van de oorspronkelijke opdracht?
Waarom is het extra werk ontstaan?
Wat hebben partijen hierover afgesproken?
Een klein verschil van inzicht over meerwerk kan anders gemakkelijk uitgroeien tot een veel groter conflict.
[Lees meer over meerwerk, wijzigingen en de gevolgen voor opdrachtgever en aannemer →]
Niet ieder zichtbaar verschil is een gebrek
Ook over de kwaliteit van uitgevoerd werk kunnen opdrachtgever en aannemer verschillend denken.
Een opdrachtgever kan bijvoorbeeld vinden dat een wand, vloer of afwerking niet goed is uitgevoerd, terwijl het werk technisch binnen de overeengekomen toleranties valt.
Daarom is het belangrijk onderscheid te maken tussen:
“Ik vind het niet goed genoeg.”
en:
“Het voldoet aantoonbaar niet aan de afgesproken kwaliteit.”
Bij twijfel moet worden gekeken naar de overeenkomst, de afgesproken kwaliteit en waar relevant de geldende beoordelingscriteria.
Dat werkt beide kanten op.
Een opdrachtgever hoeft ondeugdelijk werk niet te accepteren.
Maar een aannemer hoeft evenmin werk opnieuw uit te voeren omdat het onder bijzondere omstandigheden anders oogt, terwijl het aantoonbaar aan de afgesproken kwaliteit voldoet.
[Lees het praktijkvoorbeeld over strijklicht en de beoordeling van stucwerk →]
Een conflict verandert uw verplichtingen niet automatisch
Wanneer de samenwerking onder druk komt te staan, denken opdrachtgevers soms dat betaling het enige drukmiddel is dat zij nog hebben.
“Als ik nu betaal, wordt het probleem straks misschien helemaal niet meer opgelost.”
Die gedachte is begrijpelijk.
Toch betekent een meningsverschil niet automatisch dat alle betalingen zonder meer kunnen worden stopgezet. Andersom kan een aannemer ook niet zomaar stoppen met werken omdat een discussie ontstaat.
De overeenkomst blijft in beginsel gewoon bestaan.
Daarom is het verstandig om eerst terug te gaan naar de feiten:
Wat is afgesproken?
Wat is daadwerkelijk gebeurd?
Waar wijkt dat van af?
En wat moet er nu gebeuren om verder te kunnen?
Lees meer over betaling aan uw aannemer opschorten en de risico’s daarvan.
Gelijk hebben en verder bouwen zijn twee verschillende dingen
Bij een bouwproject is er uiteindelijk meer nodig dan alleen bepalen wie gelijk heeft.
Een opdrachtgever kan juridisch een sterk punt hebben en ondertussen maandenlang met een onafgemaakt gebouw zitten.
Een aannemer kan overtuigd zijn van zijn eigen positie en tegelijkertijd werken op een project waar iedere beslissing tot discussie leidt.
Daarom moet naast de juridische vraag vaak ook een praktische vraag worden gesteld:
Hoe krijgen we het bouwproject weer werkbaar?
Soms is juridische ondersteuning noodzakelijk. Maar niet ieder verschil van inzicht hoeft onmiddellijk te eindigen bij een advocaat, mediation of ontbinding van de overeenkomst.
U hoeft niet zelf als directievoerder op te treden
Dat u opdrachtgever bent, betekent niet dat u ook persoonlijk de dagelijkse directie over het bouwproject moet voeren.
In een aannemingsovereenkomst staat wat u als opdrachtgever moet doen, maar nergens volgt daaruit automatisch dat u zelf ieder gesprek met de aannemer moet voeren, alle technische discussies moet beoordelen of dagelijks als directievoerder van het project moet optreden.
Wanneer de UAV van toepassing zijn, is dat zelfs nadrukkelijk geregeld. De opdrachtgever is volgens de UAV gerechtigd om één of meer personen aan te wijzen die als directie optreden. Die directie kan de opdrachtgever vertegenwoordigen in zaken die het werk betreffen en houdt toezicht op de uitvoering en op de naleving van de overeenkomst.
Wijst de opdrachtgever geen directie aan, dan treedt hij op de plaatsen waar de UAV over de directie spreekt zelf in die positie.
U hoeft die rol dus niet zelf te blijven vervullen.
Bij een complex of vastlopend bouwproject kan BuildEasy binnen een duidelijk afgesproken mandaat de dagelijkse communicatie en directie gedeeltelijk, maar desgewenst ook vrijwel volledig van u overnemen.
U blijft juridisch en contractueel opdrachtgever, maar u hoeft niet meer persoonlijk betrokken te zijn bij iedere technische vraag, discussie, bouwvergadering of dagelijkse beslissing.
De aannemer kan aannemer blijven.
De uitvoerder kan zijn werk blijven doen.
De bestaande uitvoeringsorganisatie kan waar mogelijk intact blijven.
Wat verandert, is wie namens u aan de andere kant van de tafel zit.
En dat kan ook voor de aannemer prettig zijn.
Een aannemer heeft tijdens de uitvoering voortdurend te maken met technische keuzes, planning, uitvoeringsvolgorde, meerwerk en de praktische gevolgen van beslissingen. Communicatie daarover verloopt vaak eenvoudiger wanneer hij tegenover iemand zit die de bouwtechniek voleldig begrijpt, de gevolgen van een beslissing kan overzien en weet waar de verantwoordelijkheden van beide partijen liggen.
Dat betekent niet dat BuildEasy automatisch de kant van de aannemer kiest.
Het betekent wel dat BuildEasy - namens de opdrachtgever - en aannemer dezelfde bouwkundige taal kunnen spreken.
U kunt daardoor desgewenst vergaand afstand nemen van de dagelijkse uitvoering, terwijl uw positie als opdrachtgever en uw uiteindelijke zeggenschap behouden blijven.
Lees hoe u BuildEasy als directievoerder inzet, inclusief voorbeeldbrief voor de aannemer.
De rol van BuildEasy
De rol van BuildEasy
BuildEasy kijkt eerst naar de feitelijke situatie.
Wat is overeengekomen?
Welke werkzaamheden zijn uitgevoerd?
Welke keuzes staan nog open?
Waar ontstaan vertragingen of discussies?
En wie is waarvoor verantwoordelijk?
Daarbij wordt niet automatisch aangenomen dat de opdrachtgever gelijk heeft.
Wanneer de aannemer een terecht punt heeft, moet dat ook tegen de opdrachtgever gezegd kunnen worden. En wanneer de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, moet hij daarop worden aangesproken.
Recht is recht en krom is krom.
Het doel is niet om zoveel mogelijk discussie te voeren, maar om duidelijkheid te creëren en het bouwproject waar mogelijk weer beheersbaar te maken.
Zo kunt u afstand nemen van de dagelijkse uitvoering, zonder uw positie als opdrachtgever of de controle over uw bouwproject te verliezen.