Bouwproject overnemen en afmaken als uw aannemer niet verder kan
De voorkeur van BuildEasy is duidelijk: zolang het technisch, juridisch en praktisch verantwoord is, wordt een bouwproject bij voorkeur afgemaakt met de aannemer die eraan begonnen is.
De overeenkomst bestaat al, de aannemer kent het project en veel uitvoerende partijen zijn al betrokken. Ook vanuit het oogpunt van garanties en verantwoordelijkheden is het vaak verstandiger om de bestaande organisatie zoveel mogelijk intact te houden.
Maar soms komt er een punt waarop doorgaan met de bestaande aannemer niet meer realistisch of zelfs niet meer mogelijk is.
Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer een aannemer ernstig tekortschiet en herstel uitblijft. Maar een aannemer kan ook onverwacht wegvallen door faillissement, ziekte of overlijden.
Dan ontstaat een heel andere vraag:
Wie zorgt ervoor dat uw bouwproject alsnog wordt afgemaakt?
Eerst moet duidelijk zijn of de aannemer werkelijk niet verder kan
Een conflict betekent niet automatisch dat de overeenkomst met de aannemer moet worden beëindigd.
Ook wanneer de verhouding sterk is verslechterd, kan het verstandiger zijn om de bestaande aannemer het werk te laten afmaken en vooral de positie van de opdrachtgever te veranderen.
BuildEasy kan in zo'n situatie de dagelijkse communicatie en directievoering overnemen. U kunt daardoor afstand nemen van het conflict terwijl de bestaande aannemer en uitvoeringsorganisatie waar mogelijk gewoon blijven functioneren.
Dat blijft de voorkeur.
Pas wanneer blijkt dat deze route werkelijk geen oplossing meer biedt, kan beëindiging of ontbinding van de overeenkomst in beeld komen.
Bij zo'n beslissing hoort een gespecialiseerde bouwrechtadvocaat of jurist. Deze kan beoordelen wat juridisch mogelijk is, welke stappen noodzakelijk zijn en welke gevolgen daaraan verbonden zijn.
Bouwproject overnemen en afmaken nadat de aannemer vertrekt
Een juridisch correcte beëindiging lost één probleem op: de samenwerking met de bestaande aannemer stopt.
Maar daarmee is uw bouwproject nog niet af.
Wanneer een aannemer een bouwproject niet meer kan afmaken, kan BuildEasy onderzoeken of het mogelijk en verantwoord is om de dagelijkse projectorganisatie te overnemen en de resterende uitvoering namens u voort te zetten.
Daarvoor moet eerst duidelijk worden wat exact is uitgevoerd, welk werk nog resteert, welke onderaannemers en leveranciers zijn betrokken, welke materialen op de bouwplaats aanwezig zijn en welke financiële verplichtingen nog lopen.
Ook technisch moet duidelijk worden welke werkzaamheden correct zijn uitgevoerd, welke gebreken bekend zijn en welke onderdelen nader moeten worden onderzocht.
Daarna moet de resterende uitvoering opnieuw worden georganiseerd.
De traditionele oplossing is het zoeken naar een nieuwe hoofdaannemer die bereid is een gedeeltelijk gerealiseerd project over te nemen.
Dat is een mogelijkheid.
Maar het is niet de enige mogelijkheid.
BuildEasy kan eventueel de resterende uitvoering organiseren
Wanneer BuildEasy voldoende vertrouwen heeft in de technische, organisatorische en financiële haalbaarheid van het project, kan worden onderzocht of BuildEasy namens u de resterende uitvoering kan organiseren.
BuildEasy wordt daarbij niet automatisch de nieuwe hoofdaannemer.
Het uitgangspunt is juist dat u opdrachtgever blijft en dat uitvoerende partijen waar mogelijk rechtstreeks door u worden gecontracteerd.
BuildEasy neemt binnen het afgesproken mandaat de dagelijkse bouwdirectie en projectorganisatie over.
Daarbij wordt onder andere gekeken naar:
-
de technische stand van het project;
-
de resterende werkzaamheden;
-
bestaande gebreken en aandachtspunten;
-
bestaande onderaannemers en leveranciers;
-
lopende bestellingen en materialen;
-
planning en werkvolgorde;
-
benodigde aanvullende uitvoerende partijen;
-
werkvoorbereiding;
-
dagelijkse uitvoering en bouwplaatsorganisatie.
Waar mogelijk blijft behouden wat nog goed functioneert.
Het vertrek van één aannemer hoeft namelijk niet automatisch te betekenen dat de complete bestaande uitvoeringsorganisatie ook moet verdwijnen.
Bestaande onderaannemers kunnen mogelijk gewoon doorgaan
Een installateur, stukadoor, tegelzetter, timmerbedrijf of andere specialist kan uitstekend werk hebben geleverd en bereid zijn het project af te maken.
Waar dat technisch, juridisch en financieel mogelijk is, kan worden onderzocht of bestaande onderaannemers en leveranciers rechtstreeks voor u verder kunnen werken.
Daarmee blijft waardevolle kennis van het project behouden en hoeft niet ieder onderdeel opnieuw te worden aanbesteed of opnieuw te worden opgestart.
Nieuwe partijen worden alleen toegevoegd wanneer dat noodzakelijk of verstandig is.
Niet opnieuw beginnen, maar de draad weer oppakken
Wanneer een nieuwe hoofdaannemer een gedeeltelijk uitgevoerd project overneemt, zal deze eerst willen vaststellen welk werk is uitgevoerd, welke risico’s aanwezig zijn en waarvoor hij bereid is verantwoordelijkheid te nemen.
Dat kost tijd. Vervolgens moet nog een aannemer worden gevonden die het project daadwerkelijk wil overnemen, moet overeenstemming worden bereikt over prijs en voorwaarden en moet er ruimte zijn in zijn planning.
De aanpak van BuildEasy is anders.
BuildEasy neemt niet eerst het bestaande bouwwerk over als nieuwe hoofdaannemer, maar organiseert namens u de resterende uitvoering. Daardoor kan veel eerder worden aangesloten op wat er al staat en kunnen bestaande onderaannemers, leveranciers en projectkennis waar mogelijk behouden blijven.
Het uitgangspunt is niet opnieuw beginnen, maar zo snel mogelijk de draad weer oppakken.
Snelheid kan daarbij ook financieel belangrijk zijn. Een bouwproject dat maandenlang stilstaat, wordt niet alleen later opgeleverd. In de tussentijd kunnen prijzen van bouwmaterialen, grondstoffen, arbeid en andere projectkosten verder stijgen.
Juist daarom kan het waardevol zijn om niet eerst maanden te wachten op een nieuwe hoofdaannemer, maar zo snel mogelijk te onderzoeken of de bestaande uitvoeringsorganisatie kan worden voortgezet.
Indien nodig stelt BuildEasy een projectteam samen
Bij grotere of complexere projectovernames is alleen directievoering niet altijd voldoende.
BuildEasy kan daarom per project een passende tijdelijke projectorganisatie samenstellen.
Een projectteam kan bijvoorbeeld bestaan uit:
-
directievoering;
-
een ervaren uitvoerder op locatie;
-
een senior werkvoorbereider;
-
aanvullende technische specialisten wanneer deze nodig zijn.
De samenstelling en capaciteit worden per project bepaald.
Een project dat diep in de afbouw zit vraagt een andere organisatie dan een omvangrijk bouwproject dat halverwege de ruwbouw tot stilstand komt.
Bij het ene project kan een relatief beperkte wekelijkse capaciteit voldoende zijn. Een ander project kan gedurende de overdracht en herstart vrijwel volledige beschikbaarheid van het projectteam vragen.
Het project bepaalt welke organisatie nodig is — niet andersom.
Projectovername vraagt wederzijds vertrouwen
Deze vorm van projectovername is alleen mogelijk wanneer er over en weer voldoende vertrouwen bestaat.
BuildEasy moet erop kunnen vertrouwen dat de opdrachtgever volledige openheid geeft over het project, gemaakte afspraken, financiële verplichtingen, bekende problemen en alles wat vóór de overname is gebeurd. Alleen dan kan een projectteam verantwoord instappen en snel handelen.
Andersom moet de opdrachtgever erop kunnen vertrouwen dat BuildEasy en het samengestelde projectteam alles in het werk stellen om het project zo snel mogelijk, zorgvuldig en met de hoogst haalbare kwaliteit af te ronden.
Daarbij wordt uiteraard rekening gehouden met de situatie die bij de overname wordt aangetroffen. De kwaliteit van reeds uitgevoerd werk kan grenzen stellen aan wat zonder ingrijpende aanpassingen nog haalbaar is.
Juist omdat snelheid en handelingsvrijheid bij deze aanpak belangrijk zijn, kan deze vorm van samenwerking alleen functioneren wanneer opdrachtgever en BuildEasy elkaar voldoende vertrouwen.
Projectovername is een mogelijkheid — geen verplichting
Projectovername door BuildEasy is nadrukkelijk geen standaardonderdeel van iedere opdracht.
Na beëindiging, uitval of faillissement van een aannemer bent u volledig vrij om een andere oplossing te kiezen.
U kunt een nieuwe hoofdaannemer zoeken, het project tijdelijk stilleggen, een andere bouwmanagementorganisatie inschakelen of BuildEasy vragen een voorstel te doen voor voortzetting van het project.
Een voorstel van BuildEasy is altijd vrijblijvend.
Die vrijblijvendheid geldt aan beide kanten.
Ook BuildEasy is niet verplicht een projectovername aan te nemen.
Vooraf wordt beoordeeld of er voldoende vertrouwen is in onder andere de technische staat van het project, de resterende werkzaamheden, beschikbare documentatie, medewerking van betrokken partijen, financiële haalbaarheid, beschikbaarheid van geschikte mensen en de mogelijkheid om het project daadwerkelijk gecontroleerd verder te brengen.
BuildEasy neemt een project alleen over wanneer er voldoende vertrouwen is dat de gekozen aanpak daadwerkelijk waarde toevoegt en uitvoerbaar is.
U blijft zelf opdrachtgever
Ook wanneer BuildEasy de dagelijkse projectorganisatie volledig overneemt, blijft u opdrachtgever.
U bepaalt welk mandaat BuildEasy krijgt.
Binnen dat mandaat kan het projectteam dagelijkse beslissingen nemen, uitvoerende partijen aansturen, werkzaamheden coördineren en de voortgang bewaken zonder dat u voortdurend zelf midden in het bouwproces hoeft te staan.
Beslissingen die buiten het afgesproken mandaat vallen of technisch of financieel ingrijpend zijn, worden met u besproken.
Uw mandaat kan tijdens het project bovendien worden aangepast wanneer de situatie daarom vraagt.
U kunt daardoor veel afstand nemen van het dagelijkse bouwproces zonder de controle over uw project uit handen te geven.
Kosten & capaciteit worden per project bepaald
Projectovername is niet vergelijkbaar met reguliere directievoering.
De omvang van het project, de bouwfase, technische complexiteit, benodigde bezetting en gewenste snelheid van voortzetting kunnen sterk verschillen.
Daarom wordt voor iedere mogelijke projectovername afzonderlijk bepaald welke projectorganisatie nodig is, hoeveel capaciteit moet worden gereserveerd, welk projecttarief daarbij past, of een opstart- of mobilisatievergoeding noodzakelijk is en op welke wijze de inzet wordt gefactureerd.
De afgesproken capaciteit wordt vooraf gefactureerd. Daarmee kan BuildEasy de benodigde uitvoerder, werkvoorbereiding en eventuele andere projectmedewerkers daadwerkelijk voor uw project reserveren.
Uitvoerende werkzaamheden, materialen, leveranciers en onderaannemers worden waar mogelijk rechtstreeks door u gecontracteerd en betaald.
Een deel van de extra kosten kan mogelijk verhaalbaar zijn
Wanneer een aannemer ernstig tekortschiet en de overeenkomst juridisch wordt beëindigd, kunnen bepaalde extra kosten mogelijk op de oorspronkelijke aannemer worden verhaald.
Of dat mogelijk is, hangt af van het dossier, de overeenkomst en de juridische positie van partijen. Ook een rechtsbijstandverzekering kan afhankelijk van de polis bepaalde juridische of deskundigenkosten dekken.
Laat dit beoordelen door een bouwrechtadvocaat, jurist of rechtsbijstandverzekeraar. BuildEasy geeft hierover geen garanties.
U bepaalt zelf hoeveel tijd u hiervoor neemt.
Sommige opdrachtgevers willen eerst meer juridische en financiële duidelijkheid.
Andere opdrachtgevers hebben vooral één prioriteit:
“Zorg dat mijn project zo snel mogelijk weer verdergaat.”
Ook dat is een keuze
Eerst vaststellen welke route voor uw project logisch is
Is uw aannemer ernstig in gebreke gebleven, dreigt beëindiging van de overeenkomst, is de aannemer failliet gegaan of is deze om een andere reden niet meer in staat het project af te maken?
Dan hoeft de eerste vraag niet automatisch te zijn:
Welke aannemer wil dit project overnemen?
Er kan eerst worden onderzocht wat er staat, wat behouden kan blijven, welke partijen kunnen doorgaan en welke organisatie nodig is om de bouw weer onder controle te krijgen.
Wanneer BuildEasy voldoende mogelijkheden ziet om het project namens u gecontroleerd voort te zetten, kan daarvoor een vrijblijvend voorstel worden gedaan.