Een wijziging tijdens de bouw: zo voorkomt u verrassingen achteraf
Bijgewerkt op: 2 dagen geleden
Tijdens een bouwproject verandert er bijna altijd wel iets.
Op papier leek een bepaalde indeling perfect, maar nu de ruimtes zichtbaar worden wilt u een wand toch ergens anders. U kiest ander sanitair, wilt extra elektrapunten of besluit dat een installatie uitgebreider moet worden.
Dat hoeft helemaal geen probleem te zijn.
Maar een wijziging tijdens de bouw kan veel meer gevolgen hebben dan op het eerste gezicht zichtbaar is.
Daarom zou een wijziging niet moeten beginnen met:
“Doe dat maar even anders.”
Maar met:
“Wat zijn alle gevolgen als we dit veranderen?”
Pas wanneer die gevolgen duidelijk zijn, kunt u als opdrachtgever een weloverwogen beslissing nemen.
Een kleine wijziging kan veel meer raken dan u ziet
Stel dat u tijdens de bouw besluit dat een binnenwand een meter moet worden verplaatst.
Op het eerste gezicht lijkt dat eenvoudig.
De wand staat misschien nog niet eens helemaal.
Maar door die ene meter kunnen ook andere onderdelen veranderen:
stopcontacten en lichtpunten;
leidingwerk;
vloerverwarming;
ventilatie;
plafondindeling;
kozijnen en deuren;
vloerafwerking;
schilderwerk;
maatwerkmeubilair;
tekeningen en berekeningen.
Misschien zijn materialen bovendien al besteld of zijn bepaalde werkzaamheden al uitgevoerd.
De kosten van de wijziging bestaan dan niet alleen uit het verplaatsen van die wand.
De aannemer moet daarom naar het gehele gevolg van uw wijziging kijken.
Vraag vóór uitvoering om de totale gevolgen van de wijziging
Wanneer u als opdrachtgever aangeeft dat u iets wilt veranderen, is het verstandig dat de aannemer eerst onderzoekt wat daarvoor nodig is.
Niet alleen technisch, maar ook financieel en wat betreft planning.
Vervolgens hoort u zo duidelijk mogelijk te weten waar u mee instemt.
Een goede prijsopgave voor een wijziging vermeldt daarom niet alleen:
“wand verplaatsen €4.500”
maar houdt rekening met alle voorzienbare gevolgen die rechtstreeks uit die wijziging voortkomen.
Denk bijvoorbeeld aan:
sloop of aanpassing van reeds uitgevoerd werk;
nieuwe materialen;
aanvullende arbeidsuren;
wijzigingen aan installaties;
aanpassing van tekeningen;
kosten van onderaannemers;
opnieuw uitvoeren van afwerking;
gevolgen voor reeds bestelde materialen;
minderwerk dat door de wijziging ontstaat;
gevolgen voor de bouwplanning.
Juist die totaalbeoordeling is belangrijk.
Want pas dan kunt u werkelijk beslissen:
Is deze wijziging mij dit bedrag en deze eventuele vertraging waard?
Eerst een prijs, dan akkoord en daarna uitvoeren
De meest overzichtelijke werkwijze is eigenlijk heel eenvoudig:
U vraagt om een wijziging.
De aannemer beoordeelt de technische, financiële en planmatige gevolgen.
U ontvangt daarvoor een duidelijke prijsopgave.
U geeft schriftelijk akkoord.
Daarna wordt de wijziging uitgevoerd.
Ook de UAV 2012 (versie 2025) gaat bij bestekswijzigingen uit van verrekening tegen bedragen of prijzen die vóór uitvoering worden overeengekomen, tenzij de aard van de wijziging dat redelijkerwijs verhindert; dan moet dit zo spoedig mogelijk gebeuren. De UAV bepaalt bovendien dat bestekswijzigingen schriftelijk worden opgedragen, waarbij onder omstandigheden ook vastlegging in bijvoorbeeld een bouwverslag kan gelden als schriftelijke opdracht.
Die werkwijze beschermt beide partijen.
U weet als opdrachtgever wat de wijziging gaat kosten.
De aannemer weet dat daadwerkelijk opdracht is gegeven.
En achteraf hoeft niet meer te worden gereconstrueerd wat tijdens een gesprek op de bouwplaats precies is bedoeld.
De aannemer moet als professional verder kijken dan alleen uw vraag
Hier zit een belangrijk verschil tussen opdrachtgever en aannemer.
U hoeft als opdrachtgever niet alle technische gevolgen van uw wens te kennen.
Wanneer u zegt:
“Ik wil deze wand een meter opschuiven.”
hoeft u niet automatisch te weten dat daardoor ook een elektrapunt, vloerverwarming, plafonddetail en ventilatiekanaal moeten worden aangepast.
De aannemer is de professional die het werk uitvoert.
Van hem mag daarom worden verwacht dat hij bij het maken van zijn prijsopgave naar de voorzienbare consequenties van de wijziging kijkt.
De wet kent bij door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen bovendien als uitgangspunt dat de aannemer tijdig moet wijzen op de noodzaak van een prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak zelf had moeten begrijpen.
Dat is belangrijk, want een opdrachtgever moet vóór uitvoering een echte keuze kunnen maken.
Eén wijziging hoort één duidelijk financieel beeld te geven
Stel:
U wilt een wand verplaatsen.
De aannemer beoordeelt uw verzoek en brengt daarvoor een offerte uit van €4.500.
In die offerte behoren de gevolgen te zitten die de aannemer op dat moment als professional redelijkerwijs kan voorzien.
Wanneer vooraf duidelijk is dat door het verplaatsen van die wand ook elektra, leidingwerk en plafondafwerking moeten worden aangepast, horen die gevolgen bij de beoordeling van dezelfde wijziging.
U accepteert vervolgens de offerte en geeft opdracht.
Dan mag u er in beginsel op vertrouwen dat u weet wat de voorzienbare financiële gevolgen van die wijziging zijn.
Het past daar niet bij wanneer vervolgens telkens nieuwe facturen verschijnen:
€850 – elektra vanwege verplaatste wand
€700 – plafondaanpassing vanwege verplaatste wand
€1.100 – installatiewerk vanwege verplaatste wand
wanneer die werkzaamheden al voorzienbare gevolgen waren van precies dezelfde wijziging waarvoor eerder een prijs is aangeboden.
U heeft immers niet drie verschillende wijzigingen gevraagd.
U heeft één wijziging gevraagd.
De aannemer had bij het offreren daarvan als professional de voorzienbare gevolgen moeten beoordelen.
Maar wat als er werkelijk iets onverwachts wordt ontdekt?
Dat is iets anders.
Een aannemer kan niet ieder denkbaar probleem voorspellen.
Stel dat de wand wordt geopend en daarachter een bestaande constructie wordt aangetroffen die op geen enkele beschikbare tekening stond en die vooraf redelijkerwijs niet kon worden voorzien.
Dan ontstaat een nieuwe situatie.
De eerder afgegeven prijs kon daar mogelijk geen rekening mee houden.
Op dat moment hoort niet simpelweg te worden doorgebouwd en maanden later een extra bedrag te worden gefactureerd.
De nieuwe omstandigheid moet worden gemeld.
Vervolgens kan worden bekeken:
wat er is aangetroffen;
waarom dit niet voorzienbaar was;
welke extra werkzaamheden daardoor nodig zijn;
bij wie het risico volgens de overeenkomst ligt;
wat de financiële gevolgen zijn;
welke invloed dit op de planning heeft.
Daarna kan opnieuw een beslissing worden genomen.
Het verschil is dus belangrijk:
Een voorzienbaar gevolg van de oorspronkelijke wijziging hoort in de oorspronkelijke prijsopgave thuis.
Een werkelijk nieuwe en redelijkerwijs onvoorzienbare situatie kan aanleiding zijn voor een nieuwe beoordeling.
“Dit hadden wij niet meegenomen” is niet hetzelfde als “dit was niet voorzienbaar”
Dat onderscheid verdient extra aandacht.
Wanneer na akkoord blijkt dat de aannemer bij zijn calculatie simpelweg een voorzienbaar onderdeel is vergeten, betekent dat niet automatisch dat die kosten alsnog bij de opdrachtgever kunnen worden neergelegd.
Er is verschil tussen:
“Dit konden we vooraf redelijkerwijs niet weten.”
en:
“Dit hadden we vooraf kunnen weten, maar we hebben het niet meegenomen in onze prijs.”
Bij het eerste kan werkelijk een nieuwe situatie zijn ontstaan.
Bij het tweede ligt er vooral een calculatievraagstuk aan de kant van degene die de prijsopgave heeft gemaakt.
Juist daarom is het belangrijk dat een wijziging niet te haastig wordt geprijsd.
Een wijziging kan ook minderwerk opleveren
Een complete prijsopgave kijkt niet alleen naar wat erbij komt.
Soms vervalt door een wijziging ook oorspronkelijk werk.
Stel dat in de oorspronkelijke opdracht een standaard binnendeur is opgenomen en u kiest tijdens de bouw voor een veel duurdere maatwerkdeur.
Dan is niet alleen de prijs van de maatwerkdeur relevant.
De oorspronkelijke deur hoeft immers niet meer geleverd te worden.
Of u laat een vloer uiteindelijk door een andere partij uitvoeren terwijl deze oorspronkelijk onderdeel was van de opdracht van de aannemer.
Dan ontstaat minderwerk.
Een goede wijzigingsofferte laat daarom zien:
wat komt erbij én wat vervalt er?
Alleen dan ontstaat een eerlijk financieel beeld van de verandering.
Ook de planning hoort bij de offerte
Kosten zijn slechts één kant van een wijziging.
Een wijziging kan ook tijd kosten.
Misschien moet een nieuwe tekening worden gemaakt.
Misschien heeft een ander materiaal acht weken levertijd.
Misschien moet een onderaannemer terugkomen die zijn werkzaamheden al had afgerond.
Of de wijziging blokkeert werkzaamheden die volgens de oorspronkelijke planning direct daarna zouden worden uitgevoerd.
Onder de UAV kan een wijziging door of namens de opdrachtgever onder omstandigheden ook aanleiding geven tot termijnverlenging wanneer redelijkerwijs niet van de aannemer kan worden verlangd dat hij de oorspronkelijke oplevertermijn handhaaft.
Daarom hoort bij een serieuze wijziging niet alleen de vraag:
“Wat kost het?”
maar ook:
“Wat doet dit met de planning?”
Geef niet zomaar rechtstreeks opdracht aan een onderaannemer
Op de bouwplaats ontstaan wijzigingen gemakkelijk informeel.
U ziet de elektricien en zegt:
“Nu u hier toch bent, zet hier maar twee extra stopcontacten.”
De elektricien zegt:
“Prima.”
Het lijkt een onschuldig gesprek.
Maar achteraf kunnen vragen ontstaan.
Heeft u daarmee officieel opdracht gegeven?
Wat kostten de stopcontacten?
Komt daar opslag van de hoofdaannemer bij?
Heeft de wijziging gevolgen voor tekeningen of groepen in de meterkast?
Mocht de onderaannemer deze opdracht eigenlijk rechtstreeks van u aannemen?
Bij een groter bouwproject is het daarom verstandig om één duidelijke lijn te hanteren.
Een wijziging wordt aangevraagd bij de partij die contractueel verantwoordelijk is.
Die beoordeelt de gevolgen.
U krijgt een prijs.
U geeft akkoord.
Daarna wordt het uitgevoerd.
Dat lijkt formeler, maar voorkomt juist onnodige conflicten.
Wie mag namens u akkoord geven?
Dat hoeft niet altijd u persoonlijk te zijn.
Bij een groter project kan een architect, projectmanager of directievoerder bevoegdheden krijgen om namens u beslissingen te nemen.
Een directievoerder kan bijvoorbeeld binnen een afgesproken mandaat wijzigingen tot een bepaald bedrag zelfstandig goedkeuren.
Boven dat bedrag komt de beslissing bij u terug.
Dat heeft een praktisch voordeel.
De bouw hoeft niet voor iedere kleine wijziging op uw persoonlijke toestemming te wachten, terwijl u wel zelf zeggenschap houdt over beslissingen die financieel of technisch belangrijk zijn.
Voorwaarde is dat voor iedereen duidelijk is:
wie mag wat beslissen?
Als de aannemer, uitvoerder en onderaannemers verschillende opdrachten ontvangen van verschillende mensen, ontstaat vrijwel vanzelf verwarring.
Zet een wijziging altijd duidelijk op papier
Een wijziging hoeft administratief niet ingewikkeld te worden gemaakt.
Maar er moet achteraf wel duidelijk kunnen worden vastgesteld wat is afgesproken.
Een eenvoudige wijzigingsopdracht kan bijvoorbeeld bevatten:
Oorspronkelijke situatie: wat was afgesproken?
Gewenste wijziging: wat wilt u anders?
Technische gevolgen: wat moet daardoor worden aangepast?
Meerwerk: welke extra werkzaamheden en kosten ontstaan?
Minderwerk: wat vervalt?
Planning: verandert de uitvoerings- of oplevertermijn?
Totaalprijs: wat kost de complete wijziging?
Akkoord: wie heeft wanneer toestemming gegeven?
Daarna kan iedereen verder.
Geen discussie over herinneringen.
Geen:
“Volgens mij hadden wij iets anders afgesproken.”
Maar één duidelijk vertrekpunt.
Een goede wijziging geeft u nog de mogelijkheid om nee te zeggen
Dat is uiteindelijk misschien wel het belangrijkste.
U vraagt om een wijziging omdat u iets liever anders wilt.
Vervolgens blijkt uit de prijsopgave bijvoorbeeld dat deze wijziging €18.000 kost en zes weken vertraging veroorzaakt.
Dan kunt u zeggen:
“Dan laat ik het zoals het was.”
Dat is precies waarom duidelijkheid vóór uitvoering zo belangrijk is.
Wanneer de aannemer eerst uitvoert en daarna pas vertelt dat de wijziging veel duurder is dan verwacht, is die keuze grotendeels verdwenen.
U kunt het werk immers niet meer eenvoudig terugdraaien.
Een goede procedure rondom wijzigingen beperkt uw vrijheid dus niet.
Ze beschermt juist uw mogelijkheid om bewust te kiezen.
Zo kijkt BuildEasy naar wijzigingen tijdens de bouw
Wanneer BuildEasy namens een opdrachtgever betrokken is bij de dagelijkse directievoering, worden wijzigingen daarom zoveel mogelijk teruggebracht tot een eenvoudige en controleerbare werkwijze.
Wat wilt u veranderen?
Waarom wilt u dat veranderen?
Wat zijn de technische gevolgen?
Wat komt erbij?
Wat vervalt?
Wat zijn de totale voorzienbare kosten?
Wat betekent het voor de planning?
Pas daarna hoort de beslissing te vallen.
Binnen het afgesproken mandaat kan BuildEasy kleinere wijzigingen namens u beoordelen en afhandelen. Bij grotere technische of financiële consequenties wordt de keuze aan u voorgelegd met de informatie die nodig is om een beslissing te nemen.
Daarbij kan BuildEasy steeds beoordelen of de door de aannemer opgegeven kosten, gevolgen en voorwaarden redelijk en aannemelijk zijn. Zo krijgt u niet alleen een prijs voorgelegd, maar ook een onafhankelijk bouwkundig oordeel over de vraag of die prijs en onderbouwing passen bij de voorgestelde wijziging.
Zo hoeft u niet zelf iedere technische consequentie te doorgronden, maar weet u wel waar u akkoord op geeft.
En de aannemer heeft aan de andere kant duidelijkheid over wat daadwerkelijk is opgedragen.
Eén wijziging, één duidelijke beoordeling en één helder akkoord.
Dat voorkomt dat een op zichzelf normale verandering tijdens de bouw maanden later uitgroeit tot een discussie over geld, planning en verantwoordelijkheid.
