Voorkomen is beter dan genezen: veel bouwconflicten beginnen al vóór de bouw

Veel bouwconflicten lijken tijdens de uitvoering te ontstaan. In werkelijkheid ligt de oorzaak vaak al veel eerder.

Meerwerk en onverwachte kosten, wijzigingen tijdens de bouw, vertraging in de planning en fouten of onvolledigheden in tekeningen en bestek hebben vaak één gemeenschappelijke oorzaak: in de ontwerpfase is onvoldoende in detail besproken wat de opdrachtgever werkelijk wil.

Een ontwerp kan technisch kloppen en toch nog lang niet volledig doordacht zijn. Juist daar gaat het vaak mis.

Een wijziging tijdens de bouw is zelden alleen een wijziging

Opdrachtgevers moeten zich realiseren dat een wijziging tijdens de bouw veel verder kan ingrijpen dan op het eerste gezicht lijkt.

Wat op papier een kleine aanpassing lijkt, kan gevolgen hebben voor tekeningen, constructies, installaties, materialen, planning en werkzaamheden die al zijn uitgevoerd.

Daardoor ontstaat meerwerk. En meerwerk betekent vaak automatisch ook vertraging.

Een goed voorbeeld daarvan is de keuze voor verwarming op de verdieping.

Van vloerverwarming naar radiatoren

Stel: het bestek en de tekeningen zijn gereed en de bouw is inmiddels gestart. De ruwbouw is grotendeels klaar en het casco staat. De begane grond is traditioneel gebouwd en de verdieping is uitgevoerd in houtskeletbouw.

In het ontwerp is opgenomen dat in de hele woning vloerverwarming wordt toegepast.

Het installatiewerk is nog niet begonnen.

Op dat moment realiseert de opdrachtgever zich dat vloerverwarming in de slaapkamers eigenlijk niet nodig is. Er wordt met open raam geslapen en verwarming op de slaapkamers zal in de praktijk nauwelijks worden gebruikt.

De keuze wordt daarom gemaakt om de vloerverwarming op de verdieping te laten vervallen, met uitzondering van de badkamer. In de slaapkamers komen radiatoren.

Op zichzelf is dat helemaal geen vreemde keuze.

Sterker nog: wanneer deze beslissing tijdens het ontwerp was genomen, had het waarschijnlijk een besparing op de bouwsom opgeleverd.

Maar op dit moment in het bouwproces werkt het precies andersom.

Waarom wordt een besparing ineens meerwerk?

De wijziging heeft gevolgen die niet direct zichtbaar zijn.

De installatietekeningen moeten worden aangepast. De vloerverwarming op de verdieping vervalt en de installatie moet opnieuw worden uitgewerkt voor radiatoren.

Maar er speelt nog iets.

De houtskeletbouwelementen voor de verdieping zijn in de fabriek geproduceerd en worden daar al met gipsplaten afgewerkt voordat ze naar de bouwplaats worden vervoerd en gemonteerd.

Omdat in het oorspronkelijke ontwerp geen radiatoren op de slaapkamers waren voorzien, is bij de productie van deze elementen geen rekening gehouden met voldoende achterhout op de plaatsen waar de zware radiatoren moeten worden bevestigd.

De elementen staan inmiddels gemonteerd op de bouwplaats.

Om de radiatoren alsnog degelijk te kunnen bevestigen, moeten de gipsplaten op de betreffende plaatsen weer worden verwijderd. Vervolgens moet achterhout worden aangebracht, waarna de wanden opnieuw moeten worden dichtgezet en afgewerkt.

Een keuze die vóór productie van de houtskeletbouwelementen geld had kunnen besparen, veroorzaakt tijdens de uitvoering ineens extra werk.

De opdrachtgever krijgt daardoor niet alleen te maken met extra kosten voor het aanpassen van tekeningen en installaties, maar ook met werkzaamheden aan reeds geproduceerde en gemonteerde bouwdelen.

En dat kost tijd.

Het probleem zit niet bij de radiator

Dit soort situaties wordt achteraf vaak gezien als een discussie over meerwerk.

Maar de werkelijke oorzaak ligt eerder.

De vraag had tijdens het ontwerp al gesteld moeten worden:

Hoe worden de verschillende ruimtes straks werkelijk gebruikt?

Niet alleen: waar moet verwarming komen?

Maar bijvoorbeeld:

• worden slaapkamers daadwerkelijk verwarmd;

• hoe warm wil de opdrachtgever de badkamer hebben;

• worden ramen 's nachts standaard opengezet;

• zijn er ruimtes die nauwelijks worden gebruikt;

• waar komen meubels te staan;

• waar moeten radiatoren, schakelaars, stopcontacten en aansluitpunten komen;

• welke keuzes hebben gevolgen voor onderdelen die vooraf in de fabriek worden geproduceerd;

• welke beslissingen kunnen later nog eenvoudig worden gewijzigd en welke niet?

Bij traditionele bouw is achteraf soms nog iets relatief eenvoudig aan te passen. Bij geprefabriceerde onderdelen zoals houtskeletbouwelementen kan een wijziging veel ingrijpender zijn, omdat een groot deel van het werk al in de fabriek is uitgevoerd.

Hoe verder een bouwproject gevorderd is, hoe duurder het doorgaans wordt om op eerder gemaakte keuzes terug te komen.

Neem in de ontwerpfase de tijd

Tijdens het ontwerp lijkt er vaak nog alle tijd te zijn. Toch ontstaat juist daar de neiging om beslissingen vooruit te schuiven.

“Dat bekijken we tijdens de bouw wel.”

Dat klinkt praktisch, maar kan kostbaar worden.

Tijdens de uitvoering zijn verschillende onderdelen namelijk al op elkaar afgestemd. Sommige onderdelen zijn zelfs al besteld of geproduceerd voordat ze op de bouwplaats zichtbaar worden.

Een wijziging in één onderdeel kan daardoor gevolgen hebben voor meerdere andere onderdelen.

Daarom is het verstandig om vóór de start van de bouw zo gedetailleerd mogelijk door de woning of het gebouw heen te lopen. Niet alleen op tekening, maar vooral in gedachten.

Hoe gebruikt u iedere ruimte? Wat staat waar? Wat verwacht u van comfort? Welke keuzes zijn definitief? Waar twijfelt u nog over?

En minstens zo belangrijk: welke onderdelen worden straks geprefabriceerd en welke informatie moet dus al vóór productie definitief bekend zijn?

Juist die vragen kunnen later duizenden euro's aan meerwerk en veel frustratie voorkomen.

Meerwerk is niet automatisch de schuld van de aannemer

Bij bouwconflicten over meerwerk wordt al snel gekeken naar de aannemer.

Soms terecht, maar niet altijd.

Wanneer een opdrachtgever tijdens de uitvoering een keuze wijzigt die eerder anders is vastgelegd, kan het volkomen logisch zijn dat daar extra kosten tegenover staan.

In het voorbeeld met de radiatoren heeft de aannemer gebouwd en geproduceerd op basis van de tekeningen en uitgangspunten die op dat moment golden. Dat er later een andere keuze wordt gemaakt, betekent niet automatisch dat de extra werkzaamheden voor rekening van de aannemer moeten komen.

Andersom geldt hetzelfde. Wanneer noodzakelijke werkzaamheden niet goed zijn uitgewerkt in tekeningen of bestek, kan de oorzaak juist bij het ontwerp of de voorbereiding liggen.

Daarom is het bij een bouwconflict belangrijk om niet direct te beginnen met de vraag wie er schuld heeft.

De betere eerste vraag is:

Hoe is deze situatie ontstaan?

Pas wanneer dat helder is, kan eerlijk worden beoordeeld welke kosten redelijk zijn en bij wie die kosten thuishoren.

Veel conflicten zijn vooraf te voorkomen

Niet ieder probleem op een bouwplaats is te voorkomen. Tijdens een bouwproject zullen altijd onverwachte omstandigheden ontstaan.

Maar een groot deel van de discussies over meerwerk, wijzigingen en vertraging kan wel degelijk worden beperkt door vóór de bouw beter na te denken.

Een goede voorbereiding betekent niet alleen dat er tekeningen en een bestek liggen.

Het betekent dat de opdrachtgever begrijpt wat er gebouwd gaat worden, dat belangrijke keuzes bewust zijn gemaakt en dat zoveel mogelijk details zijn besproken voordat onderdelen worden besteld, geproduceerd of uitgevoerd.

Een uur extra nadenken tijdens het ontwerp kan tijdens de bouw vele uren werk, aanzienlijke kosten en een hoop discussie besparen.

Voorkomen is in de bouw bijna altijd goedkoper dan genezen. Dit is iets wat u zelf kunt doen. Maar als u op mijn website terecht bent gekomen, vrees ik dat het daarvoor vaak al te laat is.