Meer- en minderwerk: het begin van een conflict met de aannemer?
Bijgewerkt op: 2 dagen geleden
Meer- en minderwerk is een van de meest voorkomende oorzaken van een conflict met de aannemer tijdens een bouwproject. De opdrachtgever ziet bedragen verschijnen die niet in de oorspronkelijke aanneemsom stonden, terwijl de aannemer van mening is dat hij werkzaamheden uitvoert die nooit onderdeel van zijn prijs zijn geweest.
Toch ontstaat meerwerk meestal niet zomaar tijdens de bouw.
In veel gevallen ligt de oorzaak al vóór de eerste schop de grond in gaat: niet alles was volledig uitgewerkt, bepaalde keuzes waren nog niet gemaakt of de opdrachtgever komt tijdens de bouw tot andere inzichten.
En daar zit precies het probleem.
Een aannemer kan alleen prijzen wat hij weet
Een aannemer maakt zijn offerte op basis van de informatie die op dat moment beschikbaar is.
Tekeningen, constructieberekeningen, materiaalkeuzes, installaties, afwerkingsniveau en andere uitgangspunten vormen samen de basis van zijn prijs.
Zijn alle gegevens bekend, zijn alle keuzes gemaakt en verandert de opdrachtgever tijdens de uitvoering niets? Dan zou er in principe nauwelijks meer- of minderwerk hoeven te ontstaan.
Voor onderdelen die nog niet definitief bekend zijn, wordt vaak gewerkt met een stelpost. Bijvoorbeeld voor sanitair, tegelwerk of bepaalde installaties.
Wordt uiteindelijk iets duurders gekozen dan waarmee rekening is gehouden, dan ontstaat meerwerk. Wordt iets goedkopers gekozen of vervalt een onderdeel, dan kan juist minderwerk ontstaan.
Dat is op zichzelf niets vreemds.
Het wordt pas vervelend wanneer opdrachtgever en aannemer tijdens de bouw een verschillend beeld hebben van wat oorspronkelijk was afgesproken.
Soms kan een aannemer iets werkelijk niet voorzien
Een duidelijk voorbeeld daarvan zit onder de grond.
Stel dat op een bouwterrein sonderingen zijn uitgevoerd en daaruit blijkt dat de fundering op ongeveer 150 centimeter onder maaiveld kan worden aangelegd.
De aannemer baseert zijn prijs daarop.
Maar stel dat tientallen jaren geleden precies onder de toekomstige woning een diepe sloot heeft gelopen. De bodem kan daar plaatselijk heel anders zijn opgebouwd dan uit de beschikbare gegevens naar voren kwam.
Tijdens het uitgraven blijkt vervolgens dat de fundering daar niet op de berekende diepte kan worden aangelegd.
Afhankelijk van het advies van constructeur en eventueel geotechnisch adviseur kan dan bijvoorbeeld grondverbetering noodzakelijk zijn of moet de fundering plaatselijk dieper worden aangelegd.
Een funderingsmuur van 150 centimeter kan daardoor ineens 250 centimeter hoog moeten worden.
Dat betekent extra grondwerk, materiaal, arbeid en mogelijk aanvullende constructieve werkzaamheden.
Een aannemer kan simpelweg niet overal door de grond heen kijken.
Dat is iets heel anders dan meerwerk dat ontstaat doordat tijdens de bouw de wensen veranderen.
Boven de grond wordt het een ander verhaal
Zodra het gebouw boven maaiveld komt en er wordt gebouwd volgens de tekeningen en afspraken waarop de aannemer zijn prijs heeft gebaseerd, wordt de ruimte voor werkelijk onvoorzien werk veel kleiner.
Als niets verandert, zou de aannemer normaal gesproken ook niet ineens allerlei extra werkzaamheden moeten ontdekken die hij vooraf had kunnen voorzien.
Veel meerwerk ontstaat vanaf dat moment doordat de opdrachtgever iets wil veranderen.
Een andere deur.
Een muur die toch iets moet opschuiven.
Extra lichtpunt.
Andere stopcontacten.
Een gewijzigd plafond.
Toch een andere badkamerindeling.
Op zichzelf kunnen dat heel logische wensen zijn. Het probleem is alleen dat een wijziging die voor een opdrachtgever klein lijkt, technisch helemaal niet klein hoeft te zijn.
Een stopcontact 1 meter verplaatsen kost meer dan 1 meter kabel
Stel dat de stopcontacten volgens het ontwerp op een standaardhoogte zijn opgenomen.
Tijdens de bouw besluit u dat u ze liever op 25 centimeter boven de vloer wilt hebben.
De aannemer rekent bijvoorbeeld €150 meerwerk per stopcontact.
De eerste reactie kan zijn:
€150? Voor een meter extra buis en een meter kabel?
Maar die kabel is vaak helemaal niet waar het geld in zit.
Wanneer de wijziging netjes wordt verwerkt, moeten om te beginnen de installatietekeningen worden aangepast. De veranderingen moet worden gecontroleerd, verwerkt in werktekeningen en uiteindelijk op de juiste manier bij de mensen terechtkomen die het werk uitvoeren.
Daar zitten uren achter die u op de bouwplaats niet ziet.
U kunt natuurlijk ook rechtstreeks tegen een installateur zeggen:
“Kun je die dozen even wat lager zetten?”
Misschien gebeurt dat zelfs zonder dat iemand er een bedrag voor schrijft.
Maar u neemt daarmee ook een risico. De ene wijziging staat dan op een tekening, de andere in een WhatsAppbericht en een derde zit alleen nog in het hoofd van een bouwvakker. En het ergste een collega neemt het over en weet niks van de wijziging en voert het alsnog uit zoals op tekening staat.
En een paar weken later weet niemand meer precies wat de bedoeling was.
Een muurtje opschuiven is soms helemaal geen klein wijziginkje
Hetzelfde geldt nog sterker voor constructieve wijzigingen.
Voor iemand die niet dagelijks in de bouw werkt, lijkt een binnenmuur een halve meter opschuiven misschien eenvoudig.
De muur is immers nog niet gemetseld.
Maar wat hangt er allemaal aan die muur?
Leidingen?
Stopcontacten?
Ventilatie?
Vloerverwarming?
Een deur?
Een bovenliggende constructie?
En zijn de verdiepingsvloeren misschien al geproduceerd?
Dan kan een ogenschijnlijk eenvoudige wijziging betekenen dat constructietekeningen, vloertekeningen, installatietekeningen en werktekeningen moeten worden aangepast.
Wanneer onderdelen al geproduceerd zijn, kunnen de kosten nog veel sneller oplopen.
Het fysieke verplaatsen van die muur kan uiteindelijk het goedkoopste gedeelte van de hele wijziging zijn.
De beste manier een conflict met de aannemer te voorkomen over meer- en minderwerk begint vóór de bouw
Wie discussies over meer- en minderwerk wil voorkomen, moet daarom zo veel mogelijk beslissingen nemen voordat de uitvoering begint.
Niet alleen wat u wilt, maar vooral ook hoe u het wilt.
Waar komen de stopcontacten? Tip: bedenk welke stopcontacten u waarvoor wilt gebruiken. Die u voor de stofzuiger wilt gebruiken wilt u liever niet op 25 cm boven de vloer hebben
Welke deuren draaien welke kant op? Tip: Loop in gedachten door je nieuwe huis, draaien de deuren dan logisch? Komen ze niet tegen elkaar aan etc. etc.
Welke materialen worden toegepast? Tip: Vraag monstermateriaal op en samples om te vergelijken
Hoe wordt de keuken ingedeeld? Tip: zoek voor aanvang van de bouw een keuken uit en leg deze vast.
Waar komen aansluitingen? Tip: zoek voor aanvang van de bouw een keuken en het santitair uit en leg deze vast.
Welk sanitair wordt geplaatst? Tip: zoek voor aanvang van de bouw het sanitair uit en leg dit vast.
Hoe worden ruimtes afgewerkt? Tip: vraag aan de aannemer welke stucadoor hij adviseerd - aannemers werken vaak met dezelfde onderaannemers - en bezoek dit bedrijf en vraag wat de mogelijkheden zijn en maak hier een keuze in en meld dat aan de aannemer.
Hoe meer daarvan vooraf goed is uitgewerkt en vastgelegd, hoe beter de aannemer zijn werk kan voorbereiden en hoe kleiner de kans dat tijdens de uitvoering allerlei wijzigingen moeten worden verwerkt.
Dat betekent niet dat u tijdens een bouwproject niets meer mag veranderen.
Natuurlijk wel.
Maar realiseer u dan dat een wijziging bijna altijd verder door het project heen kan werken dan u op het eerste gezicht ziet.
Meerwerk is daarom niet automatisch een teken dat een aannemer te duur wordt
Wanneer tijdens een project steeds meer facturen voor meerwerk verschijnen, ontstaat gemakkelijk het gevoel dat de aannemer de oorspronkelijke prijs langzaam aan het verhogen is.
Soms kan daar reden voor zijn om kritisch naar te kijken.
Maar kijk altijd eerst naar de oorzaak.
Is het werk gewijzigd?
Zijn keuzes later gemaakt?
Is het afwerkingsniveau veranderd?
Zijn onderdelen toegevoegd?
Zijn eerdere tekeningen aangepast?
Dan is het niet vreemd dat de prijs mee verandert.
Tegelijkertijd moet een opdrachtgever wel duidelijk kunnen begrijpen wat er verandert en welke financiële gevolgen dat heeft. Juist daar gaat het in de praktijk vaak mis: technisch is de wijziging misschien verklaarbaar, maar de financiële consequentie wordt pas zichtbaar wanneer de factuur arriveert.
En dan ontstaat het bouwconflict.
Voorkom dat meerwerk een vertrouwensprobleem wordt
Meer- en minderwerk hoeft helemaal geen probleem te zijn.
Een wijziging wordt besproken, de technische gevolgen worden bekeken, de financiële consequenties worden duidelijk gemaakt en vervolgens wordt besloten of de wijziging wel of niet wordt uitgevoerd.
Zo simpel zou het moeten zijn.
De ellende begint wanneer een opdrachtgever denkt dat iets “even” wordt aangepast, terwijl achter de schermen tekeningen, engineering, materiaal en planning veranderen.
Of wanneer een aannemer werkzaamheden uitvoert waarvan hij denkt dat vanzelfsprekend is dat ze extra kosten, terwijl de opdrachtgever verwacht dat ze bij de oorspronkelijke prijs horen.
Daarom is de beste manier om conflicten over meerwerk te voorkomen eigenlijk heel eenvoudig:
Denk vóór de bouw zo goed mogelijk na over wat u wilt, laat het goed uitwerken en leg wijzigingen tijdens de uitvoering duidelijk vast.
Een uurtje extra voorbereiding is vrijwel altijd goedkoper dan een discussie over een meerwerkfactuur wanneer het werk al uitgevoerd is.
